Bedarfswert

1. Begriff des Bewertungsgesetzes: So benannt, weil B. im Gegensatz zu den ⇡ Einheitswerten nicht turnusmäßig für alle Grundstücke erstellt werden, sondern nur bei Bedarf für das jeweilige Grundstück ermittelt werden (⇡ Grundstücksbewertung). B sind relevant für die Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer.

- 2. Rechtsgrundlagen und Verwaltungsvorschriften: §§ 138–150 BewG; R 124–192 ErbStR.

- 3. Betroffene Grundstücke: B. werden festgestellt für: a) Land- und forstwirtschaftliches Vermögen: Einbeziehung von Betriebsteil, Betriebswohnungen, Wohnteil, wobei der Betriebsteil mit in § 142 BewG pauschalierten Ertragswerten bewertet wird und die Betriebswohnungen und der Wohnteil nach den für Vorschriften für bebaute Grundstücke angesetzt werden.

- b) Unbebaute Grundstücke: Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden und auch keine zur Nutzung vorgesehenen Gebäude im Bau befindlich sind, werden nach Maßgabe derjenigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter bewertet (§ 196 BauGB), die für den 1.1.1996 gelten. Von diesem Wert ist ein Sicherheitsabschlag von 20 Prozent zu machen; ersatzweise zählt der gemeine Wert, wenn er niedriger ist und vom Steuerpflichtigen nachgewiesen werden kann. Unbebaute Grundstücke sind auch solche, die nur in nur unbedeutendem Umfang genutzt werden können (weniger als 1 Prozent der üblichen Jahresmiete erzielbar).

- c) Bebaute Grundstücke: Alle Grundstücke, die nicht unbebaut im Sinn des vorigen Abschnittes sind, werden auf Grundlage des 12,5-fachen der erzielten Jahresmiete bewertet; hiervon wird ein Abschlag für die Wertminderung des Gebäude von 0,5 Prozent pro Jahr, maximal aber 25 Prozent, gemacht. Bei bebauten Grundstücken, die ausschließlich Wohnzwecken dienen und nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten, ist auf diesen Wert ein Zuschlag von 20 Prozent zu machen. Mindestwert für das bebaute Grundstück ist jedoch der Wert des selben Grundstücks in unbebautem Zustand. Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der so ermittelte Wert, ist dieser als B. anzusetzen.

- d) Sonderfälle: Besondere Bewertungsregeln gelten für die Ermittlung des B. bei: (1) Nicht ermittelbarer üblicher Jahresmiete, z.B. Gebäude zur Durchführung von Fertigungsverfahren, Spezialnutzung, Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen, wenn diese Gebäude nicht oder nur unter erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar sind (Ansatz von Bodenwertrichtlinien abzüglich 30 Prozent und des Gebäudewerts nach Steuerbilanz); (2) Erbbaurechten: Ansatz des 18,6-fachen des Erbbauzinses zählt als B. des Grundstückes selbst, Wert des Erbbaurechts ist die Differenz zwischen dieser Zahl und dem nach den normalen Regeln ermittelten Wert; (3) Grundstücke im Zustand der Bebauung: Vgl. § 149 BewG; (4) Gebäude für den Zivilschutz: Bleiben unbewertet, soweit sie im Frieden nicht oder nur geringfügig für andere Zwecke nutzbar sind.

- 4. Hintergründe der Ermittlung von B.: Die Einführung von B. war die Reaktion des Gesetzgebers auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, durch die weitere Bewertung von Grundstücken mit den Einheitswerten auf der Basis 1964 für Erbschaftsteuer, Vermögensteuer und Grunderwerbsteuer wegen eines mit der ungerechtfertigten Unterbewertung der Grundstücke gegenüber anderen Vermögensarten verbundenen Gleichheitsverstoßes ab 1996 bzw. 1997 für unanwendbar erklärt wurde. Das ersatzweise gefundene Verfahren, B. zu ermitteln, führt jedoch ebenfalls gegenüber den Verkehrswerten bei weitem zu niedrigen Wertansätzen (häufig nur 50 Prozent). Daher wird auch in den B. ein Verfassungsverstoß vermutet und Pläne, die Methode zur Ermittlung der B. zu ändern, werden diskutiert.